Plutôt que d’acheter directement un local pour y exercer son activité, un chef d’entreprise peut opter pour une stratégie immobilière astucieuse : l’acquisition démembrée entre sa société d’exploitation et une SCI familiale.
Ce montage, bien structuré, offre à la fois des avantages fiscaux, une protection du patrimoine et une transmission facilitée. Voici comment cela fonctionne.
Comment fonctionne le démembrement entre SCI et société d’exploitation ?
Imaginons un chef d’entreprise exploitant son activité dans un local loué. Pour en devenir propriétaire, il met en place un montage juridique structuré :
- Il crée une SCI, souvent en y associant ses enfants.
- La SCI achète la nue-propriété du local.
- La société d’exploitation (ex. : EURL ou SARL) achète l’usufruit temporaire, pour une durée maximale de 30 ans (durée légale pour une personne morale).
À l’issue de cette période, la pleine propriété revient automatiquement à la SCI, sans frais supplémentaires : c’est l’effet mécanique de l’extinction de l’usufruit.
Les avantages du montage
1. Une optimisation fiscale pour la société d’exploitation
L’usufruit est amortissable, contrairement à la nue-propriété. Résultat :
La société d’exploitation peut déduire fiscalement l’amortissement de l’usufruit, ce qui réduit son bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés (IS).
Plus la valeur de l’usufruit est élevée, plus l’amortissement sera important.
Deux méthodes de valorisation de l’usufruit existent :
- Barème fiscal (article 669 du CGI) : 23 % par décennie entamée → soit jusqu’à 69 % pour 30 ans
- Méthode économique : calculée sur la base de la rentabilité réelle du bien et de la durée exacte → souvent plus avantageuse
2. Une transmission facilitée et anticipée
La SCI étant généralement familiale (parents + enfants), elle devient pleinement propriétaire du bien immobilier au terme des 30 ans, sans coût supplémentaire, ce qui facilite une transmission en douceur du patrimoine immobilier.
3. Une meilleure protection patrimoniale
Le local étant détenu par la SCI, il est juridiquement séparé de la société d’exploitation. En cas de difficultés économiques de cette dernière, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien, sauf exception (ex: confusion d’intérêts ou relations anormales entre les deux structures).
⚠️ Les points de vigilance
Ce montage présente aussi des contraintes à ne pas négliger :
- Montage complexe : il nécessite l’intervention coordonnée de professionnels (notaire, expert-comptable, avocat…)
- Risque de requalification fiscale : en cas de valorisation abusive de l’usufruit, l’administration fiscale peut remettre en cause les amortissements ou procéder à un redressement
- Financement plus difficile : chaque entité étant distincte (SCI ≠ société d’exploitation), l’obtention de financements peut être plus délicate
L’acquisition démembrée d’un local entre une SCI familiale et une société d’exploitation est un montage performant à la croisée de l’optimisation fiscale, de la stratégie patrimoniale et de la transmission.
Bien pensé, bien valorisé, et surtout bien encadré juridiquement, il constitue un levier puissant pour les dirigeants souhaitant investir intelligemment.
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