La résiliation du bail commercial est strictement encadrée par la loi. Que la résiliation du bail soit demandée par le preneur ou le bailleur.
– État des lieux et répartition des charges
Pour les baux conclus depuis le 20 juin 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués, contradictoirement et amiablement. A défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice. Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
– Inventaire des charges locatives
La loi Pinel impose au bailleur la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances… A noter que cet inventaire doit être revu annuellement de façon à ce que le locataire puisse connaître l’ensemble des sommes acquittées dans leur détail. Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, incluant le coût de ceux-ci, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.
– La révision triennale du loyer
A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer. L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
– Le renouvellement du bail commercial
A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.
Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.
Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.
– La résiliation du bail commercial
Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :
– lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail
– à l’issue de chaque période triennale
– par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer
– par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations
