Le 30 juin dernier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur l’exigibilité des loyers connexes aux fermetures des commerces dits « non essentiels » lors du premier confinement.
En effet, lors du premier confinement avait eu lieu la fermeture obligatoire d’un grand nombre d’établissements accueillant du public, considérés comme non essentiels, et ce dans le but d’éviter la propagation du coronavirus.
Ainsi, ayant été contraints de fermer leurs portes du 17 mars au 10 mai 2020, un certain nombre de commerçants, locataires de leurs locaux, avaient arrêté de payer leurs loyers. Selon des chiffres provenant du ministère de l’Économie, des finances et de la relance, le montant total des loyers et charges locatives immobilisés était estimé à plus de 3 milliards d’euros.
Les bailleurs avaient alors saisi la justice pour obtenir le paiement de ces loyers.
Les trois arguments principaux qu’invoquaient les locataires pour échapper aux paiements des loyers commerciaux étaient les suivants :
- L’exception d’inexécution
- La force majeure
- La perte partielle de la chose louée.
La Cour de cassation avait été saisie d’une trentaine de pourvois mais seuls trois d’entre eux ont été traités en priorité ce 30 juin 2022.
La troisième chambre civile de la haute juridiction a ainsi estimé que la mesure de fermeture temporaire, applicable sur tout le territoire français, n’était pas imputable au bailleur, puisqu’elle ne constituait pas un manquement à l’obligation de délivrance de la chose louée dont le bailleur est tenu.
En outre, les juges ont considéré que cette fermeture ne pouvait être assimilée à la perte de chose, puisqu’elle avait un caractère général et temporaire, que son objectif était la préservation de la santé publique et qu’elle était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.
Enfin, les locataires des locaux n’étaient pas légitimes à invoquer la force majeure pour échapper au paiement de leurs loyers. En effet selon l’article 1218 du Code Civil, il y a force majeure lorsqu’un évènement imprévisible, extérieur et irrésistible empêche le débiteur d’exécuter son obligation, or en l’espèce la Cour de cassation a jugé que les locataires de locaux commerciaux n’étaient pas dans l’impossibilité de payer leurs loyers.
Cet arrêt met donc fin à un important contentieux opposant bailleurs et commerçants, obligeant ces derniers à payer leurs loyers.
