La garantie des vices cachés est un principe octroyé à tout particulier en cas d’achat d’un bien, y compris d’un bien immobilier. Cette garantie donne la possibilité à l’acquéreur d’agir en justice contre le vendeur en cas de découverte d’un tel vice une fois la vente achevée.
L’article 1641 dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Il en ressort que, pour être qualifié de vice caché, le vice doit :
- Avoir eu lieu antérieurement à la vente,
- Constituer un défaut non apparent et non facilement décelable par l’acheteur,
- Constituer un défaut d’une gravité suffisante pour rendre la chose impropre à l’utilisation à laquelle l’acheteur la destinait.
Néanmoins, nous pouvons observer l’usage récurrent au sein des actes de ventes immobilières d’une clause de non-garantie des vices cachés. Dans cette clause, il est généralement stipulé que l’acquéreur s’engage à prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, y compris en cas de présence de vices cachés.
Il s’agit bien là d’une règle légale que l’on retrouve à l’article 1643 du Code civil « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».
Mais attention, cette clause n’est valable qu’entre particuliers ou entre professionnels de la même spécialité[1]. Un professionnel est en effet censé connaitre les vices cachés de la chose, et ne pourrait dégager sa responsabilité auprès de l’acquéreur.
En cas d’insertion d’une telle clause entre particuliers et de la découverte d’un vice caché, l’acquéreur devra alors prouver que le vendeur était de mauvaise foi et qu’il connaissait le vice au moment de la vente afin que la clause soit réputée nulle. Une fois la clause annulée, l’acquéreur aura le choix entre rendre le bien et se faire restituer le prix ou garder le bien et se faire rembourser une partie du prix.
[1] Cour Cass, 19/03/2013
