De nombreux conflits naissent entre bailleurs et preneurs lorsqu’un bail prend fin, et ce notamment au moment de l’état des lieux, chacun cherchant à s’imputer les coûts de réparations et remises en état éventuels.
Les articles 1730 et 1755 du Code civil disposent que :
« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
Ces dispositions ne sont toutefois pas d’ordre public. La cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent.
En l’espèce, la clause « améliorations » d’un bail prévoyait que les travaux réalisés par le locataire dans les locaux qu’il occupait resteraient la propriété du bailleur et que ce dernier pouvait exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du locataire.
Le bailleur a souhaité faire usage de cette clause à l’échéance du bail.
La Cour de cassation a rappelé que cette clause n’était pas applicable en cas de dommages causés par vétusté, sauf convention contraire expresse.
Il convient d’en déduire que la règle générale est qu’il n’est pas à la charge du locataire de prendre en charge les dégradations dus à la vétusté, mais au propriétaire. Il est toutefois possible de déroger à cette règle édictée par le Code civil, en prévoyant le contraire de manière très claire au sein du bail.
Cette liberté contractuelle demeure néanmoins limitée par le Code de commerce qui précise que « Ne peuvent être imputés au locataire : […] les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté […] dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations » mentionnées à l’article 606 du Code civil.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Charge à lui de prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations mais qu’il s’agit d’un état de vétusté, ou que le propriétaire a refusé l’établissement de cet état des lieux.
A l’inverse, en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été rendu en bon état par le locataire, il incombera donc au bailleur de prouver que les dégradations sont imputables au locataire.
Si l’état des lieux n’est pas obligatoire, afin de se protéger de tous conflits, il est fortement conseillé de le réaliser et d’y inclure une grille de vétusté déterminant clairement la durée de vie théorique de chaque équipements.
