L’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
- De délivrer au preneur la chose louée ;
- D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
- D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
- D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.«
Cette règle de principe, applicable aux baux classiques, l’est également aux baux commerciaux même s’il est toujours possible, au sein de ces contrats, d’insérer des clauses dérogatoires.
Certaines décisions de justice ont été rendues en ce sens :
A de nombreuses reprises la Cour de cassation a estimé que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. [1]
La Cour imposait alors la possibilité d’insérer une clause dérogatoire indiquant que le coût des travaux serait supporté par le locataire, mais à condition qu’elle soit claire et précise.
Ainsi, la clause obligeant le locataire « à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter », sans préciser à qui revient la charge des travaux ne peut justifier le fait d’en faire supporter les frais au locataire.
Pour la Cour de cassation, il semble en être tout autre lorsqu’il s’agit d’effectuer des travaux pour cause d’adjonction d’activité à l’initiative du locataire. Elle nous le rappelle dans un arrêt récent [2] :
En l’espèce, la destination du bail commercial a été modifiée sur demande du locataire, qui souhaitait exercer l’activité de « bar à ambiance musicale », en plus de son activité de café-restaurant. Un avenant avait donc été ajouté au contrat, indiquant que le locataire devait se conformer de manière rigoureuse aux prescriptions administratives qui concernaient sa nouvelle activité et de veiller notamment à ce qu’aucune nuisance ne soit supportée par les occupants de l’immeuble ou par le voisinage. Suite aux travaux réalisés par le locataire afin de remplir à ces exigences, ce dernier a demandé un remboursement intégral des frais supportés au bailleur, qui l’a rejeté.
La Cour de cassation a finalement donné raison au bailleur qui, grâce à cette clause dérogatoire, se trouve protégé quant au support des coûts de travaux en cas d’adjonction d’activités du locataire à l’initiative de ce dernier.
[1] Cass. 3e civ. 13-7-1994 n° 91-22.260 P : RJDA 12/94 n° 1262 ; Cass. 3e civ. 17-4-1996 n° 94-15.906 P : RJDA 7/96 n° 891 ; Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 20-13.854 F-D : BRDA 5/21 inf. 17
[2] Cass. 3e civ. 29-6-2022 n° 21-14.482 F-D, Sté Baraka c/ X
