Avec la fin du dispositif Pinel, la loi de finances 2026 instaure un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif : le Statut du Bailleur Privé (SBP), aussi appelé dispositif Jeanbrun.
Objectif : remplacer la réduction d’impôt classique par un mécanisme d’amortissement comptable applicable aux revenus fonciers (location nue).
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées à compter de la publication de la loi de finances 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028.
Une rupture majeure : l’amortissement des revenus fonciers
Le changement fondamental du Statut du Bailleur Privé repose sur l’introduction de l’amortissement du bien immobilier dans le régime des revenus fonciers.
➜ Pour un logement neuf
Amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %.
➜ Pour un logement ancien rénové
Amortissement annuel de 3 % à 4,5 %, sous condition de travaux de rénovation énergétique représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
L’amortissement permet de déduire la dépréciation du bâti des revenus locatifs, réduisant ainsi :
- l’impôt sur le revenu,
- les prélèvements sociaux (18,60 %),
- dans la limite de 10 700 € par an.
Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt immédiate comme le Pinel, mais d’un levier d’optimisation du cash-flow via la gestion comptable.
Un dispositif encadré par des engagements stricts
Le bénéfice du Statut du Bailleur Privé est conditionné à trois engagements majeurs :
Plafonds de loyers
Application d’une décote de 15 % à 45 % par rapport aux loyers de marché afin de favoriser le logement abordable.
Performance énergétique
- Classe A ou B pour le neuf
- Classe D minimum pour l’ancien après travaux
Durée d’engagement
Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.
Interdiction de louer à ses ascendants ou descendants jusqu’au 2ᵉ degré inclus.
Revente du bien : attention à la réintégration des amortissements
Point stratégique du dispositif : la fiscalité à la sortie.
Conformément à l’évolution introduite par la loi de finances 2025 :
- Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
- L’assiette imposable à la revente est donc augmentée.
L’avantage fiscal correspond à un report d’imposition, et non à une exonération définitive.
Une analyse patrimoniale globale est indispensable avant tout investissement.
À qui s’adresse le Statut du Bailleur Privé ?
Ce nouveau régime vise prioritairement :
- Les investisseurs fortement fiscalisés (TMI élevée) ;
- Les contribuables souhaitant optimiser leur cash-flow ;
- Les profils recherchant une stratégie patrimoniale structurée et anticipée.
Il marque la fin des niches fiscales “passives” au profit d’une logique d’optimisation comptable active.
Investissement locatif 2026 en Hauts-de-France : faites-vous accompagner
Implanté en Hauts-de-France (Lille, Lens, Douai), notre cabinet accompagne les investisseurs dans :
- la simulation comparative Pinel / Statut du Bailleur Privé ;
- l’analyse d’impact fiscal (IR, prélèvements sociaux, plus-value) ;
- la structuration patrimoniale ;
- l’optimisation globale (gestion de patrimoine, évaluation financière, stratégie fiscale).
Un investissement immobilier ne se résume pas à un taux d’amortissement : il s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale.
