La transmission de patrimoine immobilier à ses enfants peut rapidement se transformer en casse-tête : indivision difficile à gérer, fiscalité lourde, désaccords familiaux… Pour anticiper ces problématiques, de nombreux foyers font aujourd’hui le choix de créer une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique facilite la gestion de biens immobiliers et permet d’organiser leur transmission dans un cadre sécurisé et fiscalement avantageux.
Donation en nue-propriété : transmettre sans se déposséder
L’un des dispositifs les plus puissants dans ce contexte est le démembrement de propriété. Le principe est simple : les parents transmettent la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
➡️ Résultat : les donateurs continuent à percevoir les loyers et à gérer le bien, tout en préparant sa transmission.
À leur décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans payer de droits de succession sur les parts reçues, puisque la transmission a été anticipée.
✅ Un avantage fiscal considérable
En procédant à une donation échelonnée tous les 15 ans, les parents peuvent bénéficier des abattements fiscaux prévus par la loi :
- 100 000 € par parent et par enfant
C’est donc un levier efficace pour réduire l’impact fiscal d’une transmission patrimoniale importante.
Exemple : une stratégie gagnante via la SCI
Prenons le cas d’un couple possédant plusieurs biens locatifs. Pour organiser leur transmission :
- Ils créent une SCI familiale, dont ils deviennent les gérants.
- Ils vendent leurs biens à la SCI, qui contracte un prêt pour les financer.
- Les loyers remboursent l’emprunt.
- Pendant que la SCI est encore endettée, les parents transmettent la nue-propriété des parts aux enfants. La valeur des parts étant alors réduite, l’assiette de calcul des droits de donation est optimisée.
En parallèle, les statuts de la SCI sont rédigés pour maintenir les parents aux commandes, assurant une gestion sereine de la société.
Attention à la notion d’abus de droit
Pour que ce montage soit sécurisé, il doit s’inscrire dans une véritable logique patrimoniale. Si l’intention est uniquement fiscale, l’administration peut requalifier l’opération en abus de droit ou mini-abus de droit, avec à la clé : rehaussement d’imposition et pénalités.
Faites-vous accompagner par un professionnel
La mise en place d’un tel dispositif nécessite une analyse précise de votre situation patrimoniale et une rédaction rigoureuse des statuts.
Notre cabinet d’expertise comptable Aequitas, implanté à Lens, Douai et Lille, vous accompagne dans vos projets. Nos conseillers en fiscalité et gestion de patrimoine vous apportent un suivi sur mesure pour sécuriser chaque étape.
Contactez-nous pour un premier échange confidentiel sur votre projet de transmission.
