La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions importantes au régime des baux commerciaux. Destinées notamment à sécuriser les relations entre bailleurs et locataires et à préserver la trésorerie des commerçants, ces nouvelles règles concernent notamment le droit de préemption, le paiement du loyer et les garanties exigées à la conclusion du bail.
Voici les principales évolutions à connaître pour les bailleurs et preneurs d’un bail commercial.
Un droit de préemption désormais mieux défini
Le droit de préemption du locataire commercial, instauré par la loi Pinel en 2014, permet au preneur d’être prioritaire lorsque le propriétaire souhaite vendre le local dans lequel il exerce son activité.
La loi de simplification de la vie économique vient préciser les locaux concernés par ce dispositif. Pour les mutations intervenant après le 26 mai 2026, le local à usage commercial est désormais défini comme un local destiné principalement à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial.
Sont notamment exclus :
- les locaux à usage exclusif de bureaux ;
- les entrepôts.
La loi définit également les locaux à usage artisanal pouvant bénéficier du dispositif. Cette clarification permet de mieux délimiter le champ d’application du droit de préemption et de réduire les incertitudes concernant les locaux concernés.
Le paiement mensuel du loyer devient un droit pour certains locataires
Jusqu’à présent, la périodicité de paiement du loyer commercial était principalement déterminée par le contrat de bail. Le paiement trimestriel pouvait ainsi représenter une charge importante pour la trésorerie des commerçants.
Depuis le 28 mai 2026, certains locataires peuvent demander à régler leur loyer mensuellement, y compris lorsque le bail est déjà en cours.
Ce droit concerne les locaux destinés à :
- une activité de commerce de détail ou de gros ;
- des prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le locataire doit toutefois être à jour de ses loyers et charges non contestés. La demande prend effet à compter de l’échéance de paiement suivante prévue au contrat.
Le bailleur ne peut pas s’y opposer et toute clause contraire est réputée non écrite.
Une nouvelle possibilité d’encadrer les variations de loyer
La loi autorise également les parties à prévoir une clause permettant de limiter les variations annuelles du loyer liées à l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Cette limitation doit être appliquée dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
L’objectif est de permettre aux bailleurs et aux locataires de mieux maîtriser les conséquences des fluctuations de l’ILC sur le montant du loyer.
Le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés
Autre évolution importante : la loi encadre désormais le montant des garanties pouvant être demandées par le bailleur.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 et entrant dans le champ du droit à la mensualisation, le montant du dépôt de garantie et, plus largement, l’ensemble des garanties exigées par le bailleur ne peuvent pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer.
Cette règle concerne notamment les sommes, biens, titres ou engagements destinés à garantir la bonne exécution du bail.
De nouveaux délais pour restituer le dépôt de garantie
La loi fixe également un délai maximal pour la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.
Lorsque les clés sont remises à compter du 26 août 2026, le bailleur dispose d’un délai maximal de trois mois pour restituer les sommes versées à titre de garantie, après déduction des éventuelles sommes restant dues et dûment justifiées.
Lorsque d’autres garanties ont été constituées, leur restitution ou leur mainlevée doit intervenir dans un délai maximal de six mois.
Autre changement important en cas de vente du local commercial : pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur.
Le locataire n’a donc plus à dépendre du propriétaire initial pour récupérer les sommes qui lui sont dues.
En pratique : que doivent retenir les bailleurs et les locataires ?
La loi de simplification de la vie économique modifie plusieurs éléments importants du bail commercial, avec des conséquences concrètes sur la trésorerie et la rédaction des contrats.
Les bailleurs et les locataires doivent notamment être attentifs :
- à la périodicité de paiement du loyer ;
- au montant du dépôt de garantie et des garanties ;
- aux clauses relatives à l’évolution du loyer et à l’ILC ;
- aux nouvelles règles applicables lors de la vente du local ;
- aux délais de restitution des garanties en fin de bail.
Une relecture des baux commerciaux existants et une vigilance particulière lors de la rédaction ou du renouvellement d’un contrat peuvent donc être utiles afin de tenir compte de ces nouvelles dispositions.
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